黄循鑫 | @老痛 | ToonKam
海南生态软件园集团账户遭冻结
2023年12月26日，海南省第一中级人民法院作出了（2023）琼96民初980号民事裁定书，裁定：“冻结（查封）被申请人海南达壹瑞楷实业有限公司、海南生态智慧新城集团有限公司、海南生态软件园集团有限公司名下的银行存款或其他财产限额250000000元。”整整2.5亿！这是因为海南一中院受理了原告海南达壹企业管理有限公司（简称“达壹企管”）、北京达壹科技有限公司（简称“达壹科技”）诉被告海南达壹瑞楷实业有限公司（简称“达壹瑞楷”）、海南生态智慧新城集团有限公司（简称“智慧新城”）、海南生态软件园集团有限公司（简称“软件园集团”）合同纠纷一案的财产保全。
我根据这几家公司的股权关系、诉讼关系做了个示意图：
可见，两个原告是母子公司关系，达壹科技是达壹企管的100%控股股东。
而三个被告，软件园集团是智慧新城100%控股股东，智慧新城又持有达壹瑞楷50%的股权。
同时，原告达壹企管同样持有被告达壹瑞楷50%的股权。
由于财产保全是裁定书送达后立即执行的，所以目前软件园集团的账户、财产已经有被冻结或查封。
2.5亿源于“园中园”的开发
海南生态软件园，现在的正式名称是“海南自由贸易港生态软件园”。作为闻名遐迩的海南重点园区，生态软件园的关联运作版图已经非常庞大，所以发生点纠纷、有点诉讼实属平常。但是，2.5亿这个金额很不小，并且很明显就有合资运作痕迹。那是什么项目需要如此巨额的资金呢？
其实说起来也没那么复杂。达壹瑞楷公司是软件园集团和达壹科技合资、合作进行房地产开发项目公司。说是“房地产开发”只是为了方便理解，如果更加准确的表述，应该是“园中园开发”。
2022年12月19日，生态软件园的所在地——澄迈县发布了《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》（澄自然资委托（02）告字〔2022〕1号），所公布的成交地块位置是“海南生态智慧新城起步区（软件园二期），海榆西线（G225国道）和蓝梦二路交汇处”，面积是6.316835公顷（即94.752525亩，近95亩）。其成交价是3.9亿元，也就是说约为411.6万元/亩。这块地属于商务金融用地，出让年限是40年。
同年12月20日，澄迈县政府网站发布了《关于海南达壹瑞楷实业有限公司“长江数字生态岛”项目建设工程规划许可证批前公示》。“长江数字生态岛”这个项目浮出水面，该项目的公示牌也进行了公告。
在2022年12月25日，达壹瑞楷公司与澄迈县签署了合同，部分公开的细节如下：
这块地公布的“约定容积率”上限是2.5，也就是说“长江数字生态岛”项目的建筑面积可达15.7万平方米。
这对于当前土地资源较为稀缺的海南来说，是个中大型项目了！
在2023年2月7日海南日报报道了《海南各市县新一批建设项目集中开工》，长江数字生态岛项目名列澄迈县的10个开工项目之一。到2023年4月16日，南海网发布新闻《一季度干了啥｜澄迈县重点项目稳步推进 一季度预估完成投资22.1亿元》。在该新闻报道中的“澄迈县部分重点（重大）项目概况”，长江数字生态岛项目名列第一位。
在该新闻的描述中说：该项目选址于……计划建设20栋办公楼及相关配套零售商业，总建筑面积219219.99平方米（其中，地上建筑面积168447.52平方米，地下建筑面积50772.47平方米）。项目单位为海南生态智慧新城集团有限公司，总投资18.50亿元，2023年计划投资：6亿元；建设期限：2023年1月 – 2025年6月。
在上述新闻中，还是把智慧新城公司当成了项目单位，实际上应该是达壹瑞楷公司。不过，也恰好体现了智慧新城以及软件园集团在这个项目中的重要性。
这个新闻的信息与项目公示牌不符的还有办公楼数量，公示牌上写的不是20栋，而是18栋。
（△ 长江数字生态岛项目的公示牌，来源于政府公告）
看上去长江数字生态岛的概念设计挺不错，正好又挨着美伦河，也像是一个岛。属于在生态软件园这个大园区当中的一个小园区了。
从蜜月到分手，分手成本巨大
从以上资料可见，一切都在良性的推进当中，进度也挺快，但是为何从2022年年底拿地、2023年年初“开工”，却又在2023年年底就因为合同纠纷而进入了股东与股东之间、股东与项目公司之间的诉讼呢？在生态软件园很容易就打听到了相关的信息。
简单地说，就是来自北京的达壹科技公司出资与软件园集团合作开发项目，为了表示“诚意”，达壹科技“先投为敬”，向项目公司投入了注册资本金500万元和超过2亿元的借款，共计2.1亿元。当然，他们的合作协议也比较复杂，达壹科技作为外来的投资者担心项目开发不能达到“预期”，而软件园集团则针对2个多亿的借款部分提供了连带担保。看上去这也比较“大气”。
随着时间的推移、项目开发的深入，达壹科技那边逐步发现软件园集团未能良好履约，尤其是不能完成他们之前约定的“商品房可按期房销售”。于是他们在2023年10月就正是签署了解除合作的协议。也就是说，从蜜月期到分手，不到一年时间。他们的“分手”也比较简单，毕竟项目公司达壹瑞楷名下有土地这个“硬资产”，而达壹科技所投入的先期费用有软件园集团的连带担保，所以最终结局是达壹科技要收回借款、将项目公司股权转让给软件园集团然后离场。
但是，软件园集团所担保的2个多亿借款，达壹科技只收回了3000万元，于是，眼下的诉讼就是为了解决这个纠纷、追回余下款项。本文开篇所说的2.5亿元财产保全，除了软件园集团等公司的欠款之外，还有达壹科技所认为的资金占用费、认为应该给予的赔偿等。
这是一次“没有看清”的投资吗？
商业合作有时候错综复杂，但是如果抽丝剥茧，会发现核心点也不多，总归还是天时地利人和，要么是钱的问题、要么是人的问题、要么是预期达不到。
早在2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。该《通知》指出，海南省要改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，也就是不再允许期房销售。此事被誉为“全国首个现房制度”。——虽然这个《通知》在政府网站上已经撤下，但是，这个指导政策依然影响着实际操作。这个政策背景下，海南房地产业的融资难度在加大，算是非常之严苛。
生态软件园的长江数字生态岛项目也正是因为无法销售期房，导致投资人因无法达到预期而离场。那么在这项目合作之初，达壹科技以及其海南子公司达壹企管就不了解这样的政策吗？
当然是了解的！我查了一下资料，达壹科技的投资团队十多年来陆续在海南海口、临高、昌江等地有投资。如此按道理说，他们肯定不会“没有看清”而盲目投资！
据透露，与众多投资人的心理一样，达壹科技他们是基于对生态软件园集团的信任，相信他们背后强大的央企资源（中国电子），相信他们在园区运作方面所积累的实力，也就相信了他们的承诺。——毕竟所有生意都存在一定风险的。
当然了，生态软件园作为海南省的标杆型重点园区，正式的诉讼流程肯定能加快此事的解决。
老痛（黄循鑫） 于 海口·紫贝山房
2024.1.12
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