(△2020年11月22日海口国贸CBD局部)
根据百度地图APP显示,我这几年去过全国27省,94市。走得多了,再回到海口时,就会发现海口的特别之处。比如有一个,就是海口的楼宇经济。
一、海口建成区较大,但住宅空置率高
所谓建成区,是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施已基本具备的区域。可以表述为:经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段,它包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区与城市有着密切联系,具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地(如机场、铁路编组站、污水处理厂、通讯电台等)。
2022年海口市建成区面积是140.59平方公里,其常住人口154.28万。在我熟悉的城市中,四川省绵阳市的建成面积同样是140平方公里,但中心城区常住人口超过184万。也就是说绵阳建成区与海口相当,但比海口多住了30万人。建成区常住人口的数据不大好查,单从观感上,相对于并不多的人口而言,海口建成区是很大的。
熟悉海口历史的人都知道,在过去,海口的很多房子(某些楼盘超80%)都卖给了外地投资客、候鸟人群,所以不少小区入住率低、房子空置率高。于是,也使得建成区看起来比较大而人口不多。在早些年,关于海南各大楼盘的空置率或说黑灯率,都曾经是热门话题。
二、海口的写字楼较多,楼宇间较为拥挤
曾经听房地产业界的人说,海口是国内第一个引进CBD(中央商务区)的城市,集中建设了国贸、金贸、世贸片区,我们图方便就简称为国贸CBD。这是海口上个世纪90年代房地产第一轮发力时的产物。由于当时的海口市尚未与琼山市合并、可建设用地较少,导致楼宇之间十分拥挤。而到了2009年以后,国际旅游岛概念吹响,国贸CBD的高楼又发了一波力。再到2018年建设自贸港的号角吹响,又催生了一波高楼,并一直向西延伸。
上图,是我上周站在招商局大厦20层上所拍,秀英港对面的288米高的世贸大厦。如果只是看楼,我们可能还不觉得什么,但路小楼密是海口一大特色,交通太拥挤太麻烦、停车太困难太昂贵。——相比之下,内地许多的地级市都没有成型的CBD,或者他们的CBD都是近些年才建起的。甚至有些地级市,你都不容易找到纯写字楼。也难怪,有外省地级市的朋友到海口,会觉得海口特别繁华。确实,这么多写字楼挤在一起,真显繁华。
三、大英山CBD近年成型,但已显出配套缺陷
上图是我的同事张有为在大英山CBD的海南大厦一带所拍摄。
图中左侧是海航豪庭,一长排商铺几乎没人用,只有一家沙县小吃有营业。右侧远处是新海航大厦、农信社大楼,近处是海南大厦。蓝天白云之下,高楼耸立,景致优美之中,竟是巨大的一片电单车。我把这里戏称为海口最高端的电单车停车场,左右都是人民币的味道。
这边的楼宇办公室租金都超过100元/平方·月,还要十多二十块钱的物业费。这高楼与电单车,看着感觉很不相称。原因是这里停车位紧张、停车费较贵,而,坐公交车又非常麻烦,要走很远!还好这海航豪庭N万平米的商铺空着,否则骑电单车过来都没地方放。本来大英山CBD属于全新规划建设的,本以为能好一些的,却也不过如此。
再过一两年,江东新区CBD又起来了,但是在那么昂贵的地价之下,我看又是够呛了。
四、楼宇经济的亢奋,白领的无奈
关于海口的楼宇经济,在新闻稿中可见以下描述:椰城超高层建筑正踩着加快建设、交付使用、招商引资、产业入驻的拍子,奏响一支推动经济发展的奋进曲。拔地而起的一栋栋摩天大楼,承载着产业发展新动力,为经济发展带来新活力。
另据新闻报道,2021年1月至5月,大英山CBD内的8栋楼宇共纳税11.98亿元,5栋楼宇均已实现税收过亿。可见,海口的楼宇经济非常有活力。确实有大量的央企、大型企业入驻了大英山CBD,比如中铁咨询、中国铁建、中国电科、中国能建、中国交建、中船重工、国家电投、中旅集团等等。虽说已经有相当的人气,但当我去拜访一些朋友办公室时,发现周边单元还有一些是毛坯房,而撤走的也不少。
——当然,市场总有个过程。只是,在这些高端的甲级写字楼里,上班的白领们内心就有些无奈了。确实,环境是一流的,堪比北上广。可是呢,人家上班有地铁、有发达的公交,白领们上班虽然挤一点,但起码还能够保持体面。但是,海口没有地铁、没有发达的公交系统,开车呢停车麻烦、停车费贵,白领们只能自力救济,要么随着公交车绕,要么就骑电单车。真的是骑着小电驴去CBD。
五、海口写字楼的昂贵租金,创业者的艰难海口写字楼租金并不比广州、深圳便宜,如果总体衡量是更贵,因为他们城市规模大,创业园、产业园多,交通发达。先看看深圳市龙华区的写字楼租金:
再看看海口市龙华区的写字楼租金:
是不是觉得海口的很贵?与其经济总量是不是特别不匹配?
我觉得其原因有三:
1、海口有一大批对于土地经营、房地产运营很熟稔的高手,看重“资产”属性,熟练地操盘割韭菜。
2、概念喊得太响,就需要高价格来匹配。既然做全世界的生意,就要向世界之巅看齐。
3、外来企业的降维打击。大城市来的企业能承受这样的价位。当然,作为本地创业者其实不必去这些写字楼办公。但是海口某些所谓的创业园区,虽然享有优惠政策,但其租金却堪比甲级写字楼。同时,由于高端写字楼的高价,普通的、相对条件较差的办公场所也会照着涨价。于是就有很多创业者发现,创业不一定挣钱,但房东是稳赚的。当然,商铺也差不多如此。
只是,在海口,可能是“穷人吃贵乜”习惯了,看上去大家心态还比较好,可能有些人是怀揣梦想,有些人是家里有田,而更多人是在艰难而无奈的承受着,不然咋办?
老痛(黄循鑫) 于 海口·紫贝山房
2023.7.5