海口的华丽高楼之中，有多少艰难与无奈

（△2020年11月22日海口国贸CBD局部）

根据百度地图APP显示，我这几年去过全国27省，94市。走得多了，再回到海口时，就会发现海口的特别之处。比如有一个，就是海口的楼宇经济。

一、海口建成区较大，但住宅空置率高

所谓建成区，是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施已基本具备的区域。可以表述为：经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段，它包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区与城市有着密切联系，具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地（如机场、铁路编组站、污水处理厂、通讯电台等）。

2022年海口市建成区面积是140.59平方公里，其常住人口154.28万。在我熟悉的城市中，四川省绵阳市的建成面积同样是140平方公里，但中心城区常住人口超过184万。也就是说绵阳建成区与海口相当，但比海口多住了30万人。建成区常住人口的数据不大好查，单从观感上，相对于并不多的人口而言，海口建成区是很大的。

熟悉海口历史的人都知道，在过去，海口的很多房子（某些楼盘超80%）都卖给了外地投资客、候鸟人群，所以不少小区入住率低、房子空置率高。于是，也使得建成区看起来比较大而人口不多。在早些年，关于海南各大楼盘的空置率或说黑灯率，都曾经是热门话题。

二、海口的写字楼较多，楼宇间较为拥挤

曾经听房地产业界的人说，海口是国内第一个引进CBD（中央商务区）的城市，集中建设了国贸、金贸、世贸片区，我们图方便就简称为国贸CBD。这是海口上个世纪90年代房地产第一轮发力时的产物。由于当时的海口市尚未与琼山市合并、可建设用地较少，导致楼宇之间十分拥挤。而到了2009年以后，国际旅游岛概念吹响，国贸CBD的高楼又发了一波力。再到2018年建设自贸港的号角吹响，又催生了一波高楼，并一直向西延伸。

上图，是我上周站在招商局大厦20层上所拍，秀英港对面的288米高的世贸大厦。如果只是看楼，我们可能还不觉得什么，但路小楼密是海口一大特色，交通太拥挤太麻烦、停车太困难太昂贵。——相比之下，内地许多的地级市都没有成型的CBD，或者他们的CBD都是近些年才建起的。甚至有些地级市，你都不容易找到纯写字楼。也难怪，有外省地级市的朋友到海口，会觉得海口特别繁华。确实，这么多写字楼挤在一起，真显繁华。

三、大英山CBD近年成型，但已显出配套缺陷

上图是我的同事张有为在大英山CBD的海南大厦一带所拍摄。

图中左侧是海航豪庭，一长排商铺几乎没人用，只有一家沙县小吃有营业。右侧远处是新海航大厦、农信社大楼，近处是海南大厦。蓝天白云之下，高楼耸立，景致优美之中，竟是巨大的一片电单车。我把这里戏称为海口最高端的电单车停车场，左右都是人民币的味道。

这边的楼宇办公室租金都超过100元/平方·月，还要十多二十块钱的物业费。这高楼与电单车，看着感觉很不相称。原因是这里停车位紧张、停车费较贵，而，坐公交车又非常麻烦，要走很远！还好这海航豪庭N万平米的商铺空着，否则骑电单车过来都没地方放。本来大英山CBD属于全新规划建设的，本以为能好一些的，却也不过如此。

再过一两年，江东新区CBD又起来了，但是在那么昂贵的地价之下，我看又是够呛了。

四、楼宇经济的亢奋，白领的无奈

关于海口的楼宇经济，在新闻稿中可见以下描述：椰城超高层建筑正踩着加快建设、交付使用、招商引资、产业入驻的拍子，奏响一支推动经济发展的奋进曲。拔地而起的一栋栋摩天大楼，承载着产业发展新动力，为经济发展带来新活力。

另据新闻报道，2021年1月至5月，大英山CBD内的8栋楼宇共纳税11.98亿元，5栋楼宇均已实现税收过亿。可见，海口的楼宇经济非常有活力。确实有大量的央企、大型企业入驻了大英山CBD，比如中铁咨询、中国铁建、中国电科、中国能建、中国交建、中船重工、国家电投、中旅集团等等。虽说已经有相当的人气，但当我去拜访一些朋友办公室时，发现周边单元还有一些是毛坯房，而撤走的也不少。

——当然，市场总有个过程。只是，在这些高端的甲级写字楼里，上班的白领们内心就有些无奈了。确实，环境是一流的，堪比北上广。可是呢，人家上班有地铁、有发达的公交，白领们上班虽然挤一点，但起码还能够保持体面。但是，海口没有地铁、没有发达的公交系统，开车呢停车麻烦、停车费贵，白领们只能自力救济，要么随着公交车绕，要么就骑电单车。真的是骑着小电驴去CBD。

五、海口写字楼的昂贵租金，创业者的艰难海口写字楼租金并不比广州、深圳便宜，如果总体衡量是更贵，因为他们城市规模大，创业园、产业园多，交通发达。先看看深圳市龙华区的写字楼租金：

再看看海口市龙华区的写字楼租金：

是不是觉得海口的很贵？与其经济总量是不是特别不匹配？

我觉得其原因有三：

1、海口有一大批对于土地经营、房地产运营很熟稔的高手，看重“资产”属性，熟练地操盘割韭菜。

2、概念喊得太响，就需要高价格来匹配。既然做全世界的生意，就要向世界之巅看齐。

3、外来企业的降维打击。大城市来的企业能承受这样的价位。当然，作为本地创业者其实不必去这些写字楼办公。但是海口某些所谓的创业园区，虽然享有优惠政策，但其租金却堪比甲级写字楼。同时，由于高端写字楼的高价，普通的、相对条件较差的办公场所也会照着涨价。于是就有很多创业者发现，创业不一定挣钱，但房东是稳赚的。当然，商铺也差不多如此。

只是，在海口，可能是“穷人吃贵乜”习惯了，看上去大家心态还比较好，可能有些人是怀揣梦想，有些人是家里有田，而更多人是在艰难而无奈的承受着，不然咋办？

老痛（黄循鑫）  于   海口·紫贝山房

2023.7.5

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