海南楼市乱象迭生,这也是好事?

2021年春节,海南的旅游市场十分火爆,海南省旅文厅的统计数据显示,2月11日至17日,全省旅游接待游客458.84万人次,实现旅游总收入58.24亿元,人均消费1269元。相比游客规模最大的四川,共接待游客4365.87万人次,实现旅游收入285.53亿元,人均消费654元,海南低了不少。同时,携程数据显示,三亚、海口成为春节最热门租车自驾游城市,且租车天数达6天以上。这都表明来海南的外地人多、停留时间长、消费多,可见海南的魅力。

对于外地游客来说,来海南旅游大概就是这么几个大事:观光、免税购物、看房。可是又由于海南自2018年以来的限购、限价政策,在巨量的市场需求面前,楼市的乱象就出来了(当然,只是这段时间表现得比较集中而已)。

海南2018年出台的限购政策主要内容:五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;另外,目前未实行限购的其他区域,非海南省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就是著名的全域限购了。同时还配备了“限贷”政策,即非本省户籍购房贷款首付必须超过7成;还配备了“满5”政策,即取得不动产权证后满5年方可转让。但就是这么严格的调控政策,还是抵挡不了人们对于“海南有套房”的热切渴望。据媒体报道称,目前开发商都可以为非海南籍购房人士提供代办缴纳个税的服务,费用在一万五左右。缴纳社保的成本会更高,一年一万多,所以更多人选择缴纳个税。

相比“限购”,政府针对开发商的“限价”也很严格,也就是房价要报给发改委和住建局,不得擅自调价。但是在火热的市场需求面前,逐利的开发商开始捆绑销售,主要模式是:捆绑车位、捆绑装修等,更大胆的是直接额外设置“认筹金”。据媒体报道称,海口“庆豪·天悦”楼盘需购买装修材料+21万车位,而备案价1.7万/平的恒大美沙,需额外支付“认筹金”18万元。

看上去真的如《时代周报》所言“海南楼市乱象迭生”。但我认为因为有这股市场热情在,能否通过疏导,变成好事。

目前海南的楼市限购政策“围得太死”,固然可以体现“房住不炒”,但是,是否可以“围三缺一”?比如说把目前需要人气的海口江东、三亚崖州等要建产业配套的地方稍微放开,加快一下建设进度,满足一下老百姓立竿见影的渴望。我一直觉得,再好的发展规划需要“信心支撑”,没有什么比“立竿见影”让老百姓更有信心的了。比如广东、江浙等发达地区,最早原住民的“获得感”和信心的最直接来源是拆迁补偿款、房屋或者土地租金、合作发展、就近就业等。国家建设自贸港,对于我们老百姓而言,立马、很快能得到什么,很关键。

除了“围三缺一”之外,最好是加快保障性住房的建设。自上世纪90年代以来,国内没有任何一个城市的发展离得开房地产。据估算,全国住宅楼市资产价值已经超过400万亿,应该说确实是老百姓手里最重要的资产了吧。如果没有房地产的推动,城市建设的改善是很难的。但是在海南太特殊,由于绝大部分购房者来自岛外,推高了房价又推高了物价,却对其他产业没有推动。按照同样是自贸港的新加坡模式,就是由政府主导建设大量保障房(据称覆盖总人口的95%),而商品房作为补充(满足5%的高收入人群)。如果采取这样的模式,一部分稀缺资源的房产可以按照市场需求来涨价,而为产业做配套、为民众谋福利的保障性住房就可以成为发展的基石。

当然,海南楼市最好别太乱,否则有些人会习惯性视政府规定为空文。

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