琼山市在2002年并入海口市之前，就已经在开发江东新市区。原琼山市江东新市区位于灵山、东营镇境内，规划面积64.16平方公里，常住人口35~40万人，当时计划建成现代化和开放型的滨海花园城市，成为琼山市新的政治、经济、文化、交通和产业中心。
虽然琼山市早年的规划与现如今有所不同，但在那时候也已经成为一个投资热点区域。只不过这样的一个热点区域到了2002年迎来了拐点。
2002年10月16日国务院作出了《关于同意海南省调整海口市行政区划的批复》，自这一天起海口市与琼山市整合合并、区划重新划分。
而，到了2002年11月12日下午、13日上午，琼山市人民政府陈楷市长主持召开了“市政府常务会议”，于当月19日刊发了《会议纪要》。笔者浏览了该纪要全文，里面罗列了关于人员、资金和土地项目的种种“问题”，以及针对性的解决意见。
在其中的第十七项：“关于新市区25个项目用地的价格问题”中，同意了海南泉溢食品有限公司等主体的25个项目用地的出让价格进行了研究，并给出了同意意见。再综合此前所了解到的其他部分项目用地和价格情况，笔者制作了以下表格。
以上表格中前25项是纪要中明确“同意”的。该纪要上还有一句话：以上项目的净用地出让价（万元/亩）=总用地面积（亩）×出让价（万元/亩）÷净用地面积（亩）+2.76万元/亩（含新增建设用地土地有偿使用费+耕地开垦费+办证税费）。
笔者自己想象了一下，当时的市政府常务会，可能是在抓紧时间解决一些历史遗留问题、对此前的一些事情进行了结。——至今23年过去了，不仅海口市和琼山市的行政区划已经发生了重大变化，海口江东新区的规划也已经与过去所不同。现如今再去看其中的变化，如同在看海口的建设历史故事。
一、土地百倍增值
从以上的资料中可见，当时的土地出让价是真低啊！低的只有6万/亩，高的也仅仅13万/亩。当时正值海南的房地产低谷时期，在经历了90年代的房地产泡沫之后，在21世纪之初，海口的烂尾楼众多，海南房地产市场整体也还在低迷之中。
笔者看到在2024年的江东新区综合服务组团的1宗地块，住宅用地，挂牌成交价已经超过1500万元/亩，是二十年前的100多倍。即便在一类工业用地方面，成交价也近50万元/亩。
以“马后炮”的方式来说，当时在海口市区买一套商品房的价格，也可以在江东买一亩地。所以还是得说：信心比黄金重要呢！
在海南建设自贸港的大背景下，2019年，海口江东新区管理局成立。海口江东新区在南渡江的东边、东海岸区域，自南渡江往东、直至东寨港（海口行政边界），北临东海岸线，南至绕城高速二期和212省道，涉及4镇1区，即灵山镇、演丰镇、三江镇、云龙镇和桂林洋经济开发区，包括行政村52个、自然村475个。规划范围298平方公里。从海口的规划来看，江东新区的建设几乎是在建一个新的海口，建成后，海口的建成区将扩大一倍不止。（上图为笔者参观江东规划馆时所拍摄）
从悠久的历史来看，江东也有着浓厚的人文底蕴，笔者估计自唐代之后，许多闽南一带的移民迁居海南岛，相当一部分聚居在江东，尔后才散到文昌等各地。（笔者另有文章：《海口桂林洋不简单：大族旺地、文脉鼎盛》）
从地理风水看：江东无疑是海口水系最为发达之地，港湾、河海、溪流、湿地，一片生机盎然。而同样在江东的美兰机场更是年客流量二千多万，是一个巨大的“水库”；江东的高校众多，十几万师生已经形成一定的“人才池”；再加上江东大道和绕城高速打通东西、江东快速通道贯通南北等等（这些在风水上都称为“水”）。可见，江东已经具备条件成为海口发展的新发动机。”（详见笔者的文章：《海南的龙年运程：九紫离火运，海口带头飞》）
二、项目不断演变
笔者在地图和网页里查找了一下，发现当年所备案的项目大都发生了变化，起码是名称变了。
序号为5的海南文风教育产业投资有限公司60亩的中央美院教育基地也经历了坎坷。2002年12月29日，中央美术学院院长潘公凯（中国画大师潘天寿之子）、院党委书记杨力、副院长董长侠等一批中国美术教育界”大腕”纷纷来到海口，参加“中央美术学院海南教学基地开工典礼奠基仪式”。但是该校建设了一期工程之后就停了，据说当时已经具备招生条件，但也没有对外招生，随后空置了5年多。——笔者了解到的情况是，2003年教育部要求校园占地不少于150亩，虽然备注说“艺术类院校和国家另有规定的除外”，但中央美院还是跟合作方产生了意见分歧，最终没能顺利招生。还好，2008年后，这个项目整体成为了海南科技职业大学校园的一部分。
序号为22的是海南省外事侨务办公室“海南南海研究中心”60亩用地，该中心成立于1996年，2004年升格更名为“中国南海研究院”，是以南海为专门研究对象并从事相关学术研究与交流的专业学术研究机构、著名的智库。该研究院的江东新院址是2008年奠基、2011年4月落成的。2018年10月，获批设立博士后科研工作站。2019年7月，获社会科学研究系列中法学、历史学等一级学科专业的职称自主评审权。可以说这是非常有分量的机构了。
（△位于江东新区的中国南海研究院局部）
序号为25的海南铭信投资有限公司的所谓“海南（中国）院士村”就是如今的“信达·海天下”房地产项目，是上文所列的项目用地中最大的一个。不过，该项目是到了2011年才开工的——当时的背景是海南国际旅游岛建设——项目分几期建设，据住建局信息可见：该项目最早开售于2012年，最后一个现售证是2020年颁发。当年投资方请设计机构所设计的“院士村”，现如今在网上还能查到一些残片，见下图：
虽然当年所宣传的“院士”这个元素没有了，项目自2002年拿地到2011年开发直至2020年，耗时如此之长的开发过程，海口房价也翻了十倍，应该说这是个非常成功的房地产项目了。
……从以上这些项目可见，项目建设的共同问题是效率不高——可能有主观原因，也有客观原因。
三、效率是个大问题
也有停滞挺长时间的项目。
序号为2的海南太宝有限公司，在某次的民事诉讼的判决中提到他们名下有这么块土地，但没有看到“畜牧中心”这个项目。
此外，笔者试着联系了一下当年拿地的公司，得知“兰馨花园”、“龙泉生态实验小区”等项目均未启动，因为有些冒昧，所以没能了解详细原因。
序号为3的海南三雄投资管理有限公司已经更名为海南出版社文化产业发展有限公司，一直是鼎鼎大名的海南出版社的子公司。只不过二十多年过去了，三雄医院项目并没有建设，而是建设了“海南出版产业大厦”。据报道称该大厦近期要封顶了，新闻里还说该大厦将成为江东新区的“文化新地标”。——二十多年都过去了，才有此结果。
笔者就是觉得，效率是个大问题。在2021年，笔者发了文章《海南不是发展得太慢，而是太快了！》，当时的想法是：海南总是想着“快速”发展，总想着好的政策，不少人总想着剑走偏锋或者投机取巧，结果是欲速则不达。——这说的主要是心态问题。
但是，在海南的一些建设当中，由于各种各样的原因导致建设缓慢、项目不能如期开动或者完工，这所体现的就是效率问题了。
此前，笔者曾有专门文章写过“嘉峻花园”这个项目，也是2002年与政府签署土地合同的项目。该项目属于外商投资项目，也是当年那一波的“成功”招商项目，投资人的钱已经投了大部分，至今土地却还没有能够确权，当事人还在通过司法流程争取自身利益。（详见《海南招商“事故”：港台客商花钱买了20年失望》）
而与其有深度关联的”国税村”项目，也已经发生了大的变化。二十多年过去了，国税局原来签下的土地上终于长出了楼盘，名叫“椰东江岸”。其旁边的“嘉峻花园”项目的地依然闲置着。下图是前段时间笔者没事在江东新区转悠的时候所拍。
结语：历史遗留问题是营商环境优化的系统性挑战
网上有说，在长三角某工业城市，一处因产权纠纷闲置二十年的工业用地，曾让十三家投资企业望而却步；在珠三角某开发区，四十余宗积压的行政诉讼案件，使外商对法治环境产生疑虑；在东北老工业基地，三十年前国企改制遗留的职工安置问题，至今仍在影响着经济，形成了独特的”制度性交易成本”。这些看似孤立的历史遗留问题，实则构成了营商环境优化的系统性挑战。破解历史积弊不是简单的债务清偿或纠纷调解，而是一场关乎制度信任重建、法治精神重塑和商业文明重构的深层变革。
上文说到，江东的“开发”早在琼山市主管的时期已经开始，几十年来经历过多次的政策变化、规划调整、机构重整、人员变更、不当作为等等，会造成多种多样的历史问题。从大的方面说，这些都是发展导致的问题。——那么，发展导致的问题只能以发展来解决。
毕竟，历史连接着未来。当企业发现二十年前的合同纠纷至今悬而未决，自然会对现行制度的执行力产生怀疑。而历史问题的解决，本质是一场对营商环境的“自我修复手术”。它不仅要割除积弊，更要重塑规则、提振信心。
当企业不再为“旧账”所困，当政府以担当赢得信任，营商环境才能真正成为吸引投资、激发创新的沃土。主动作为、直面问题，这不仅是对历史的负责，更是对未来的投资。
老痛（黄循鑫）
2025年3月17日于海口·紫贝山房
